Confermate le agevolazioni dedicate ai giovani under 36 sui mutui prima casa. Dall’accesso prioritario alla maxi-detrazione del Fondo di garanzia, prorogato fino al 30 settembre 2023, fino alla defiscalizzazione consentita ancora per tutto l’anno in corso. Correttivo al Tegm per agevolare l’offerta di mutui a tasso calmierato.
Gli under 36 e la difficoltà di acquistare casa
Acquistare casa con un mutuo è in questo momento una grande opportunità per i giovani under 36, ma l’incertezza economica del paese ha storicamente sfavorito questo passo importante, tanto che la percentuale di mutui erogati ai giovani è passata dal 37,9% nel 2011 al 28,9% nel 2022.Difficile avere un mutuo 100%, perché ce ne sono pochi sul mercato e sempre molto costosi, visto che superare l’80% di loan to value comporta per le banche un maggiore assorbimento di capitale.
Tuttavia, con il Decreto Sostegni bis, il Governo Draghi ha dato il via libera all’accesso prioritario al Fondo di Garanzia Mutui Prima Casa introducendo una disciplina specifica per chi non ha ancora compiuto 36 anni e ha un Isee inferiore a 40.000 euro.
Gli under 36 che fossero in difficoltà, in quanto impossibilitati ad apportare il 20% dell’importo relativo all’acquisto dell’immobile, potranno ora disporre di maggiori possibilità di accesso al credito grazie all’intervento dello Stato che, offrendo garanzie agli istituti di credito che concedono mutui di importo superiore all’80% del prezzo d’acquisto, consente di fatto ai giovani di acquistare con minimo apporto di denaro.
Sul sito di Consap è disponibile l’intera informativa sul Fondo di Garanzia prima casa con le agevolazioni riservate agli under 36.
Il Decreto Sostegni bis e la proroga della maxi-garanzia statale
Il Decreto Sostegni bis, pubblicato in Gazzetta Ufficiale nel maggio 2021 (Decreto Legge 25 maggio 2021, n 73), contiene “Misure urgenti connesse all’emergenza da COVID-19, per le imprese, il lavoro, i giovani, la salute e i servizi territoriali”.
La misura dedicata ai giovani ha previsto un allargamento della garanzia statale a determinate categorie che presentano maggiori criticità di accesso al credito.
Nello specifico, per i giovani di età inferiore ai 36 anni con un Isee non superiore ai 40.000 euro che richiedono un finanziamento prima casa con loan-to-value (il rapporto tra ammontare del capitale preso in prestito e valore della casa) superiore all’80%, la percentuale di copertura della garanzia del Fondo può arrivare dal 50% previsto prima dell’introduzione del Decreto, all’80% della quota capitale.
La disposizione è contenuta nell’art 64 del Decreto Sostegni bis e sottolinea che “per i finanziamenti il cui rapporto tra l’importo del finanziamento e il prezzo di acquisto dell’immobile, comprensivo degli oneri accessori, superi l’80%, la misura massima della garanzia concedibile dal Fondo è elevata all’80% della quota capitale”.
Inizialmente previsto fino al 31 dicembre 2022, il potenziamento della garanzia è stato prorogato dal recente decreto Omnibus fino al 30 settembre 2023.
La defiscalizzazione totale
Il Decreto Sostegni bis riserva ulteriori vantaggi ai giovani che hanno in progetto di acquistare casa, conosciuti anche come bonus prima casa giovani e confermati per tutto il 2023 dall’ultima Legge di Bilancio.
Fino al 31 dicembre 2023, ai soggetti che non hanno ancora compiuto 36 anni di età nell’anno in cui l’atto è rogitato e con un valore dell’indicatore della situazione economica equivalente non superiore ai 40.000 euro l’anno, spetterà:
In relazione all’atto di compravendita (acquisto dell’immobile)
- esenzione dall’imposta di registro;
- esenzione dalle imposte ipotecaria e catastale;
- un credito d’imposta pari all’ammontare dell’Iva corrisposta, se dovuta.
In relazione all’atto di finanziamento (mutuo)
- esenzione dall’imposta sostitutiva, pari allo 0,25% dell’ammontare complessivo
La nuova disposizione stabilisce dunque che se la vendita è soggetta a Iva (ad esempio per gli acquisti di nuove costruzioni) ai giovani acquirenti sarà concesso un credito d’imposta di pari importo.
Il credito d’imposta può essere poi impiegato in maniere differenti:
- in diminuzione dalle imposte di registro, ipotecarie, catastali sulle successioni e donazioni;
- in detrazione dell’Irpef nella dichiarazione dei redditi;
- in compensazione di ritenute d’acconto, contributi previdenziali o premi assicurativi contro gli infortuni sul lavoro e sulle malattie professionali.
Il Fondo di Garanzia Prima Casa
Istituito con il DM 143 del 2013, il Fondo di Garanzia Mutui Prima Casa prevedeva già per specifiche categorie di mutuatari il rilascio di garanzie statali a copertura soltanto fino al 50% della quota capitale del mutuo ipotecario richiesto alla banca per una prima casa o per una ristrutturazione.
In sostanza, il Fondo dava priorità di accesso a coppie e lavoratori atipici under 35, offrendo una garanzia del 50% della quota di capitale in essere, impegnandosi a pagare in caso di insolvenza.
Le condizioni per accedervi erano:
- essere cittadini italiani o stranieri con permesso di soggiorno in Italia;
- non essere proprietari di altri immobili ad uso abitativo;
- richiedere un mutuo non superiore a 250.000 euro;
- acquistare un immobile non di lusso situato su territorio italiano (sono escluse le categorie A1, A8 e A9);
- adibire l’immobile a prima casa.
Proprio a causa della percentuale massima di garanzia consentita, vi erano problemi di reale efficacia dell’intervento e probabilmente non ha rappresentato la soluzione sufficiente per far decollare le richieste da parte dei giovani, specialmente con lavori atipici. In seguito, l’estensione della garanzia ha aperto nuovi scenari per chi finora non ha avuto la possibilità di “tentare” l’acquisto di un immobile, causa la giovane età e le risorse economiche limitate.
Nel primo quinquennio di vita del Fondo Garanzia Prima Casa già esistente, le domande presentate sono state 174.367 per un controvalore complessivo di circa 17,38 miliardi di euro, 60% da parte di under 35. Dal suo effettivo avvio dal gennaio 2015 al 2022, ha permesso di erogare più di 90.000 mutui ipotecari, il 58% dei quali a millennials (giovani tra i 20 e i 35 anni), per un totale di oltre 10 miliardi di euro.
Tuttavia, l’85% delle garanzie avviate sono andate verso categorie di persone senza una priorità specifica e solo l’1,35% verso i giovani con lavoro atipico
Lo stanziamento è stato sospeso per qualche mese nel 2019, per essere poi rifinanziato ad aprile 2019 con il Decreto crescita per 100 milioni di euro, solo la metà del vecchio finanziamento.
Le più recenti disposizioni hanno incrementato la dotazione del Fondo di garanzia per la prima casa di 250 milioni di euro per l’anno 2022 e di 430 milioni di euro per il 2023.
Le categorie prioritarie e le novità sui tassi
Il Fondo può essere richiesto da chiunque, ma prevede categorie prioritarie: se si presentano più richieste nella stessa giornata, la precedenza sarà per i mutui erogati a favore di:
- giovani sotto i 36 anni di età;
- genitori single con figli minori conviventi;
- giovani coppie coniugate o conviventi more uxorio;
- conduttori di case popolari (alloggi di proprietà degli Istituti autonomi per le case popolari).
Se fino al 2022 i mutui dovevano essere concessi a condizioni di favore, e precisamente a un TEG (Tasso effettivo globale) non superiore al Tasso effettivo globale medio (TEGM) come indicato ogni tre mesi dal Ministero dell’Economia, la stessa legge n 175 di conversione del decreto Aiuti ter ha introdotto un correttivo al Tegm per agevolare l’offerta di mutui a tasso calmierato con garanzia fino all’80%, anche nei casi in cui il Teg sia superiore al Tegm, così da favorire l’accesso all’agevolazione anche nell’attuale scenario economico.
Le condizioni del mutuo devono essere riportate nella domanda di accesso alla garanzia del Fondo, perché saranno poi controllate dalla stessa Consap che dovrà approvare la concessione della maxi-garanzia.
Come richiedere la garanzia Statale rafforzata
La domanda di accesso al Fondo dovrà essere presentata direttamente alle banche o all’intermediario finanziario a cui si richiede il mutuo, dopo avere verificato che l’istituto aderisca all’iniziativa. La lista completa delle banche e degli intermediari finanziari aderenti è sui siti di Consap e di ABI ed è in continuo aggiornamento. A oggi più di 200 banche vi hanno aderito.
I tempi per iniziare a inoltrare domanda sono a partire dai 30 giorni seguenti all’entrata in vigore del Decreto Sostegni bis (pubblicato il 25 maggio ed entrato in vigore il giorno dopo) e fino al 30 settembre 2023.
Dove scaricare il modulo per presentare domanda al Fondo
L’adesione al Fondo deve avvenire servendosi del modulo per la richiesta del Fondo di Garanzia per la Prima Casa, disponibile presso le filiali delle banche aderenti oppure scaricabile sul sito di Consap, correttamente compilato in tutte le sue parti.
All’interno del form andranno inseriti i dati personali, il tipo di mutuo richiesto con la finalità – acquisto, ristrutturazione, efficientamento energetico o acquisto con accollo da frazionamento – e allegati i documenti d’identità e la certificazione Isee.
Il riferimento rimane tuttavia sempre la banca presso la quale si è fatta richiesta di mutuo.
Come specificato da Consap sulle pagine del sito, “è sempre facoltà della banca in base a proprie ed esclusive valutazioni decidere sulla concessione del mutuo e sul ricorso alla garanzia del Fondo”
Cosa accade in caso di insolvenza
Il Fondo di Garanzia è concesso dallo Stato alle banche, perché queste rivedano i criteri di concessione del credito anche nei confronti dei soggetti considerati più a rischio perché non dispongono di un contratto a tempo indeterminato.
Questo vuol dire che gli obblighi per il mutuatario rimangono identici, ma cambia l’interlocutore, che diventa lo Stato attraverso Consap: in caso di mancato pagamento delle rate, la banca dichiara la sofferenza del mutuo e attiva la garanzia del Fondo. Sarà poi Consap che si rivarrà sul titolare del mutuo, prima attraverso la procedura di espropriazione forzata dei beni del debitore, poi eventualmente procedendo alla vendita all’asta dell’immobile oggetto del finanziamento.
Cosa succede se ho un ISEE superiore a 40.000 euro
Condizione necessaria per l’accesso al Fondo di garanzia mutui prima casa all’80% è non avere ancora 36 anni e disporre di un Isee non superiore ai 40.000 euro. Tuttavia la condizione di gran parte dei giovani con un reddito basso è rimanere nel nucleo famigliare dei propri genitori per lungo tempo.
Accade così che sull’Isee del potenziale giovane mutuatario grava la situazione patrimoniale di tutti i componenti il nucleo famigliare, condizione che porta al superamento della soglia massima consentita.
Questo comporta la decadenza delle condizioni necessarie ad accedere al Fondo di garanzia usufruendo delle condizioni di favore relative alla garanzia dell’80% e ai nuovi sgravi fiscali previsti dal Decreto Sostegni bis.
I giovani che hanno un Isee superiore a 40.000 potranno comunque usufruire, a condizione del rispetto delle altre condizioni di accesso al Fondo, della garanzia del 50%.
L’unica soluzione possibile per accedere alla garanzia statale rafforzata, è uscire dal nucleo famigliare, così da rendersi fiscalmente autonomi e godere di una situazione patrimoniale indipendente più facilmente consona a usufruire delle possibilità introdotte dal Decreto Sostegni bis.
